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光谷步行街租金8年涨10倍 昔日旺铺如今门庭冷|寒夜生

作者:上海瑞梁浩行投资咨询有限公司 来源:www.60899055.com 发布时间:2015-11-20 10:27:28
 

光谷步行街租金8年涨10倍 昔日旺铺如今门庭冷落

武汉光谷世界城步行街二期西班牙风情街,即使是在“金九银十”黄金季,一些小店铺也乏人问津。本报记者 孙辰 摄  武汉光谷世界城步行街二期西班牙风情街,即d7a4cc73f172f8cb896b6cbf6d56d33e在“金九银十”黄金1b53b3c5256d91100d6f135e0d00c01a67dbcf68a57906dcb0ec480e7e85,26aa7df14b89c9c7c9fd286d26a9a25e些小店铺也乏人106eeb6cc6562009e06a9ca6ce3cd8dc津。本报 孙辰 摄

  长江商报消息 开街8年租金上涨10倍,小店单日销售额从2跌至2000元

  □本2cf533e5cc5416927c6356b51c2f765b记者 杨玲玲

  武汉光谷步行街的繁华与衰落,正成为当前全国综合商业体的困局样本。

  自2008年正式开街以来,武汉光谷步行街在短短数年内发展成为光谷最繁华的商业购物中心。而随着商业的火爆,商铺租金也一路水涨船高,从最初的一线铺面每平方米仅200元左右,到如今过1000元。

  10月12日,有商户向长江商报记者反映,在传统商业体整体凋敝的大势之下,光谷商圈的繁华已不比当年,商户的经营情况也是每况愈下。

  是谁一路推高了光谷步行街的商铺租金?而今“闹市冷铺”的原因又何在?

  10月16日,中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受长江商报记者采访时指出,在网购潮流席卷之下,传统零售业受到很大冲击,即使是像沃尔玛、家乐福这样的零售业巨头也无一幸免,更何况是个体商铺经营者。这e9c59d3699670a0d21e6d44c5da3ea2c光谷商圈一之难题,而是所有商业44cfea5da2e1d04ecbe4806ab56928df3b5f90d1908519bc8a56f3a7805f7体要面对的问题。

  昔日旺铺如今门庭冷落

  年过半百的高先生和汪女士夫,在步行街一楼D区一条较为幽静的巷道边,经营着几乎是开街e7a7b9c1d9282082b7e4fd026109e095坚守时最久的门店“红袜子”。2008年,他们的店作为首批入驻的商铺之一,还曾享受过两个月的免租优惠。“2012年,正是光谷步行街的辉煌时期。”汪女士告诉长江商报记者,“当时我有两个铺,加起来近60平方米的店面,销售旺季单天的营业额最高可达2万元。”

  20124351af65d253a90f5eb90aa0946a6b65底,汪女士的店配合步行街的业态调整,搬到原商铺对面,面积也由原来的60平方米缩减到30平方米。“2013年,营业额开始下滑,我以为是店面调整的正常阵痛期。但到了去年,营业额仍在下降,原本是每年销售最高峰的圣诞节,单日营业额也只有2000元出头。”汪女士慨,零售业的寒冬袭来了。

  进入2015年,随着光谷广场改造,地铁施工,整个商圈的商业氛围进一步变冷。汪女士算了账,她的小铺每月物业费750元、电费500元、夏冬期空调费600元、房租8000元,月开支已近一万。加上人工和进货成本,汪女士说,其店铺单日销售额要达到950元左右才能基本保本。而在记者到访的10月15日,从开门到下午两点,其店面主营的袜子、帽子、围巾等,还没有任何进账,倒是近两年来新增的副营饮水和饮料,偶尔有路人购买。高先生告诉记者,“现在的情况就是这样,半天也没有顾客光临,铺子像是进了无人区。”

  同在步行街经营鞋店的刘先生,店铺位于一楼B区。10月14日,他告诉记者,今年庆节的业绩几乎只有去年的五分之一,但相较平日,也算很不错了。记者在其铺面停的半小时里,仅有两人进店看鞋。

  9月是22cc4f6bc3814bea838b57126b94ea25,也是光谷步行街的传统旺季,然而商户们却没有迎来以往的“金银十”。据世界城物业公司总经理刘耀星介绍,整个9月,光谷步行街的客流量比往年减少了近200万人。

  记者在步行街上看到,不少门店已经空,贴出了招租启事转让启事。高先生告诉记者,租金等因素让不少商户无法承受而撤离,也让本想接手的商户却步。“对于小商家来说,铺租成本占其成本的比例一般在15%左右。该比例如果达到25%甚至更高,小商家便承担不起了。”

  在走访过程中,不少商户向7f7692aeed1e1d5c1d2143b34f5f1523诉苦,“这看似繁华商业49f0f9af355e4ca0d8b3b79d598e55506c624152e8c082924bbee0721635df0a12598806116c63bb8d1a781d1b景,我们中小商户却承受着经成本减少、利润摊薄的压,生意越来越难做。”


  悬在商户头上的租金利剑

  2013年初,武汉市政协委员曾文涛提e42224d06d2024599a539ce55945b509的提案显示,光谷步行街自2008年开街以来,初时一期部分一线商业门店每平方米的售价在3万元左右,2013年已被炒到每平方米30-40万元,一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米涨至每月1500-2000元/平方米。

  那么,是谁推高了中小商铺的租金?

  “可以说,价格是被商户自己炒起来的。”高先生回忆称,租金按10%的年增幅上涨,合同到期之后的换租,涨幅更大。2012年他的商铺每平方米的租金是180元,而2013年已经涨到340元,几乎翻了一倍。“2012年,步行街上的商户几乎都赚到了钱。于是2013年便有大量73b0bd4bf353202428314490e17299e5涌入,当时简直是一铺难求。”

  “商圈通常以引进主力品牌店的形式带动人气。”湖北房地产经济学会常务理事、中国指数究院(华中)市场研究总监李国政解释,如此一来,议价能力强的主力品牌店在租金等方面便可享有更多优惠政策,业主也寄希望于靠主力店拉人气,靠提高中小店铺的租金赚钱。

  据了解,a0d3996f68170d1c75fb0f117ff1e391商给这些主力品牌商户的租金是每月30-50元/平方米,有的还提供前1-3年免租的优惠条件。而中小商户每月的租金却达到300-500元/平方米甚至更多。曾文涛表示,这“劫贫济富”的招商07732e7619c7f88963b61b8e7879e615,导致强者恒强,弱者恒弱,使中小商户难以生存发展。

  同时,韩长吉指出,房产市场在一系列的调控政策下,资金向商铺市场转移,进一步推动商铺租金上涨。另外,租赁中介公司也是高租金的“得利”推手。租赁市场投机现象普遍,第一手商铺租赁价格往往并不太高,却被中介公司一路炒高。“高租金使得中小商铺的经营成本大大提高,挤压了经营者的利润空间,已成为悬在中小商铺经营者头上的一柄利剑。”

  “闹市冷铺”何以形成

  2012年可谓是光谷步行街最为辉煌的时期,随后零售业的寒潮渐近,商户生意逐渐黯淡。与此同时,商户的经营成本却在不断上涨。同城的江汉路步行街、汉街步行街等,商户的日子也并不好过,江汉路步行街的封闭施工接影响了沿线商户人气,约200米路段就有4家门面寻求转租。

  10月15日,高先生对记者说,光谷步行街三四五期陆续开街后,客源明显减少,生意受到很大影响。而在德意风情街上经营女装的吴女士也告诉记者,整条步行街太长,很多顾客往往是在前面逛一下就返回了,他们的生意也很清淡

  “这一问题形成的原因,还是光谷步行街开发体量过大。”李国政认为,一个商业项目的成功与否,后期的招商定位和人气培养很是重要。

  “在步行街,开发商自持面积主要集中在大洋百货、家乐福、电影院等品牌,保障整个商圈的稳定。而零售铺面6abac325d8de574bbf8c9cf51ca264d7aab5afad535cb66429fb842636e5e在个体房东手中,世界城方面没办法对其进行强制规划。”世界城物业管有7481b35a6d18a69b5fbc942bbe8d3fc5公司相营销人员表示,零售铺面的商业形态取决于房东分散租的状况,在铺面流转率加大的背景下,步行街一二期整体业态的调整,显得相当困难。

  记者在走访中发现,步行街上出现“闹市冷铺”的门店多经营日用消费品,而这些在网上都能轻松购买。在网购大潮下,以低价的大众服饰作为主要经营品类的租户,无疑最先受到了冲击。

  韩长吉在接受长江商报记者采访时提出,投资经营商铺有开发商信用风险、交通条件和商品硬件设施带来的风险、消费资源不风险、租金上涨风险等。即便商铺所处的地理位置存在大量消费资源,但由于自身定位、售卖的商品、营销手段或相关服务存在不足,就无法吸引消费者,也是造成“闹市冷铺”的原因。

  同时,韩长吉分析称,地铁施工只是短期阵痛,人们消费习惯的变化才是长期隐患。在网购潮流席卷之下,传统零售业受到很大的冲击,即使是像沃尔玛、家乐福这样的零售业巨头也无一幸免,更何况是个体商铺经营者,这不是光谷商圈一家之难题,而是整个中国商业综合体要面对的问题。

  体验式消费成未来方向

  “如今地铁施工使光谷聚拢人气的地段优势大打折扣,同时,租金、劳动力价格上涨引发成本上升,再加上电商冲击,租户的利润不断摊薄,甚至出现亏损。许多租户选择退场,潜在进入者也由于市场不景气而停下脚步,商铺的需求量大大降低。”李国政称,对于租户而言,降租有利于减轻其营业负担;对于业主而言,不降租很可能失去租户,而降租则能保租金收入的稳定性。

  “步行街开业早期,有相当一部是销售物业,租金的把控都在业主手中。”世界城物业公司13a8b6024bca6797bf7ebf20c3cfbb16刘耀星10月15日受长江商报记者采访时表示。

  “房东们已经认识到,一铺养三代的时代已经过去。但是,仅仅依靠降租也不能从根本上解决问题,节流也要开源,2c50fb01fe659b26f727fcace42d2ab3解决生意客源的问题,铺子仍然难以存活下去。”在与商户协商过程中,业主王先生提出了他的看法。

  “电商冲击的大环境下,去年百货、餐饮等业态还有盈利。小型的零售业,部分生存艰难,也有部分生存状况并不算坏。去年光谷步行街整体的销售业绩持平。”刘耀星说,“今年这里地铁打围,难免受到影响。目前,我们也在努力。例如,我们投入几百万进行线上线下促销,帮助商户拉动人气,增加营业额。”

  “西班牙风情街和德意风情街,提倡体验式消费,由公司返租来之后才租出去,现在也在贴钱。”刘耀星告诉记者,“不过,体验式消费的主动还掌握在我们手上,我们a8effa3d758e13e2362dacfbd709d8db考虑给予商户适当的优惠,给散户一个喘气的空间。比如说,我们目在做的创客项目,就是吸引创业者到步行街来,我们提供地并给予资金扶持。”不过,刘耀星也对记者坦言,商业格局变化太快,物业公司也在不断寻求新思路。

  “传统商业可以一406530ca60c94e31efbf9bf23903bd18营实店,一面向网络突围。实体店要注重突出店无法提供的优势,从售卖商品向提供高水准的消费体验上转移。”韩长吉说。


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